1、焦点是地下车库的权属问题，只要地下车库的所有权一天不与小区的土地使用权在一起，纠纷终生无解。2、小区停车位（不管地上还是地下，我们只管小区建设用地的容积率-土地使用强度）属于“地主”，不属于开发商，是随着地主转移而转移的，不是固定在某个公司、某个人身上的。开发商卖房子、卖土地使用权，包括停车位在内的一切物体的权利，只要其自身没有摊分土地使用权的资格，都要随着房、地的转移而转移，开发商无权脱离土地使用权，单独出售任何物体，所以，我们不仅要追究停车位的违法出售问题，还要追究一楼小院的违法圈占出售问题。3、康和新城小区的土地，是容积率高达1.59的普通住宅用地，不是低容积率的别墅用地。小区业主们的地上建筑面积已经把1.59的容积率占满了指标，把不占容积率指标的地下车库单独私占或出售，是增加小区土地使用强度的行为，小区业主应拒绝这种对土地使用权的侵权行为。4、小区配建停车位，是以宗地为单位配建给全小区公用的，不是配给一家一户私有的。烟台居住小区的规划配比标准，笼统的讲，是按照100平米以下的房子，按照1:1的标准配建，100平米以上的房子，是按照1:1.5的标准配建的。通过这个1.5里的0.5大家就知道，无论1:1还是1:1.5只是一个测算计算标准，不是说给一户1个车位或者1.5个车位的，如果按照这个说法解释，你如何给一套房子配给1.5个车位啊？或者你又哪儿来的权力把一套房子配的1.5个或者其中的0.5个出售给别人啊？配建比例是个计算标准，不是配给专属的，其实有些按照1:0.5,1:0.7配建比例配建车位的小区更能说明问题，1:0.7，是指100套房子一共配建70个车位，不是指70套房子配车位，30套房子不配车位，100套房子任何一套房子都对70个车位享有同等的权利，是共有的。5、小区画在道路上的停车位不是开发商给小区建筑配建的停车位。那是小区未来的发展空间，即使将来要画停车位，权利也是代表全体业主的业主大会的，不是开发商的，开发商越权在道路上画停车位来顶替他应该承担的给小区配建停车位，是属于房地产开发行为中的偷工减料行为，我们不能答应。6、 按照规划，很长时期内是不需要在道路上画停车位的。规划的车位也是考虑了经济发展的，是要满足很长时期使用的。7、 开发商对地下车库的投资，体现在增值了的土地使用权里和房价里，他没有权利把不占土地使用强度的地下车库脱离土地使用权单独出售。他强行单独出售，就是无证买卖行为，是法律所禁止的。8、开发商和物业公司说的理由是不成立的，…….建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。……….。这是《物权法》第七十四条的内容，大家只要看74条在物权法中所处的位置就知道了，《物权法》→第二编 所有权→第六章 业主的建筑物区分所有权→第七十四条…….。整个第六大章，约束的都是业主的权益区分，而不是开发商的开发行为。开发商这个公司要适用这个条款，是以未出售出去的容积率房子（双证房子）的业主身份来适用的。所以开发商引用《物权法》第七十四条，至少两个不适用，第一个不适用是开发商的身份不适用，业主身份才适用，开发商的房地产开发行为，是应该把所有的设施都依法依规划建设好，交付给包括他自己这个业主在内的所有业主，而不是只交给自己；第二个不适用是停车位的身份不适用，很显然，既然是出售、赠送的停车位，需要双证齐全才行，所以这个法律条文适用的占容积率指标的双证齐全的车库，而不占容积率指标的无证的整个地下车库，适用的是第三句 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”里的“其他场地”。9、约束开发商房地产开发行为的法律法规是《房地产管理法》，房地产管理法第四十二条明确规定， 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移，宗地开发，配建停车场、配建防空地下室，是开发宗地地面建筑的法定义务，不是可建可不建的，他们没有单独的权利，它们就是附属于土地使用权的的义务。......《物权法》第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。.......说的也是这个意思。大家看吧，大家不需要购买停车位，就可以办出房产证、土地证，什么原因？就是因为容积率建筑已经代表了整个小区宗地的土地使用强度，其余一切都是附属、都是附属公用设施。其余一切的唯一合法身份也只有公共设施这一个，放在私人手里就是非法的，那叫什么，那叫“超容积率的违法违章建筑”。10、 国家政策容许地下建筑不计入建设用地容积率，是为了鼓励开发地下空间，改善城市空间的、改善宗地空间质量的。开发商把它通过违法出售变更为跟容积率指标内建筑一样的私有空间，变成只许一个人使用不许别人使用的空间，属于违法提高宗地的容积率的行为，是破坏小区宗地质量的行为。11、开发商违法单独出售停车位，可曾想到若干年后，如果二手房买卖市场上，卖房子的也像开发商一样只卖房子，不卖停车位怎么办？能允许吗？什么恶劣后果？一个人只拿着一个不占土地容积率指标的啥证也没有的停车位在小区内当业主？这也算业主吗？停车位不能和地主分开，高容积率的土地，不能建私有停车位。12、 开发商还有一个狡辩的理由，说地下车库是人防设施，人防法规定“人防设施谁投资谁受益”。这个也属于开发商有选择失聪的行为。“第五条　国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防法不只有第五条，还有“第二十二条　城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”，还有“　第二十四条　县级以上人民政府有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障；对人民防空工程连接城市的道路、供电、供热、供水、排水、通信等系统的设施建设，应当提供必要的条件。”第五条规定了“谁投资谁收益”，而第二十二条，规定了，“新建小区民用建筑修建的防空地下室，是开发商投资小区宗地开发建设民用建筑担负的的法定义务，不是开发商的单独投资”，第二十四条规定了人防设施 “也需要建设用地，人防设施连接城市道路等设施，也需要建设用地，也需要道路等配套设施”。开发商对小区防空地下室的投资不是他的单独投资，而是他投资建楼担负的法定义务，真正的投资者是购买了小区房子和土地使用权的全体业主，而不是把房子卖掉了的开发商。人防部门执行“谁投资谁收益”的法规时，面对的是全体业主，而不是开发商。13、权利，请对着土地、对着土地使用权说，不能把权利固定在一个曾经拥有者身上。一切权利属于土地使用权，开发商在宗地内的每一分钱投资的权利都来自于宗地的土地使用权，你的投资，可以加在房价、地价里，但不能脱离土地使用权单独处理。换句话说，权利请对着房产证、土地证说，房产证、土地证在全体业主手里。14、私有停车位，请凭专属的土地使用权拥有；共有的小区土地使用权，请凭建设用地合法的使用强度拥有。二者都没有，那是公共的，不是你私有的。

本帖最后由 mzy 于 2016-5-19 15:22 编辑

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