50万元，学区的价值（葡萄山+芝罘中学）
2020-7-6
zyx2008
来自山东
烟台论坛
近期看到香帅的一本书《钱从哪里来》（罗振宇推荐），第149页有关于学区房中学区价格计算的描述：核心思想为房屋有两种价值，学区价值是个固定的数B，居住价值跟面积成正比的比率A，面积用X表示，成交价Y=AX+B，根据不同面积面积的三套房子43.5平米、103平米和128平米及其对应的价格计算得到学区价值为612万元，居住价值为8.8万元/平米。
结合烟台的情况，我也采用了书中的办法进行分析，以下拿属于葡萄山和芝罘中学双学区的北环山里小区举例。
1、查询2020年以来北环山里的成交记录。
2、选取成交记录中面积最小的三套房取平均得到A行；选取成交最大面积的三套房取平均得到C行。如果最大平均面积是最小平均面积的2倍，则选取成交面积居中的三套房取平均得到B行（如果没有超过两倍则没有中间数据）。
3、作图计算得到学区房的价值。
以下是葡萄山小学不同位置的分析结果。
同样的方法运用到福山路、葡萄山南路、南迎祥路、二马路计算得到的结果如下所示。
综合上面的内容得到结论如下：
注：由于福山路和葡萄山南路的成交面积跨度不大，会导致数据的失真，排除福山路和葡萄山南路之后的学区价值约为53万元，居住价值为1.25万元/平米。（数据来源贝壳网，具体数据请见Excel表格）
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