烟台幸福新城合理房价应该值多少？看看网友的评价…
2020-7-24
论坛桃子
来自山东
烟台论坛
一直以来，烟台幸福新城住宅项目自带流量，更何况又加上了“教育高地”的标签，必然使得项目成为了烟台人眼中的“网红盘”，于是就有网友开始算账了，幸福的房价到底值多少呢？
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幸福新城拆迁成本高
每平方米商品房基本价格房价基本是由土地价值、建筑产品成本、配套设施费用、应缴的各项城市管理费用、开发管理费用、应缴的各项税金以及计划开发商利润等构成的。
除此之外，还要考虑拆迁补偿成本，去年幸福片区的征收和补偿方案面向的是非住宅，都是工业用地，其征迁成本要比农村棚改要高。
除了停产停业损失补偿费，根据房屋类型分30元/㎡、40元/㎡、50元/㎡三个档，其余补偿费用，都没有统一的指标，要看每套房源具体评估情况。
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网友@黄海[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙滩([color=rgb(0, 127, 255) !important]楼盘详情[color=rgb(0, 127, 255) !important]户型图[color=rgb(0, 127, 255) !important]相册[color=rgb(0, 127, 255) !important]地图13405351234)海岸说：“2011年，幸福西片区7个村搬迁到龙海家园，官方花了30多个亿，万华搬迁、设备更新和新厂区的建立，官方投入了近200个亿，幸福现在的征迁费用少则二、三千万，多则达2个亿，还有几个大户企业征迁费用还没有定下来，如制药企业的补偿和另外选址的问题，又比如幸福西片区的企业凯实集团（资产16个亿，新兴新材料全国排名靠前的企业）的征迁补偿和厂区置换的问题等，上述问题决定了幸福的楼面价和地价的刚性成本比较高。”
从楼面价看，售价或在1w4-1w5之间？
根据此前出让的商住地块楼面价来看，蓝光拿下的A-1地块楼面价5607元/平方米，为幸福新城楼面价高的一宗地，其他地块楼面价均在4000元/平方米以下。
根据三盛和蓝光公布的产品详情来看，首推的产品还是以高层为主，面向的是刚需消费者，蓝光未来城主力户型为108㎡，124㎡和138㎡的中户型，三盛汝悦铭著主力户型为95㎡，110㎡和125㎡。
而楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2-3倍，因此有网友猜测，估计毛坯房的价格应该在14000-15000元/平方米。
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网友@ytyh123说：“我在幸福新城某新楼盘锁定了5万，说是能优惠16万，等开盘看看价格再定，我觉得精装超过1.4万兴趣就不大了。”
而对于幸福来说，唯一需要担心的就是城建能否跟得上的问题，目前落地快的要属烟台一中，明年秋季就要开始招生，网友@闲得慌表示，如果幸福新城有开发区、莱山区的城建，正常房子15000，洋房上2万都是很正常的。
幸福二手房房价可作参考
而在对楼盘项目进行定价的时候，还要选择二手房价格参考样本和核算加权平均数，以幸福近20年以来且证件齐全的楼盘为统计核算标准，例如万科青年特区、新世界花园和华信家园等。
目前，幸福只有开元盛世有新房在售，均价在13000元/平方米左右，二手房房价基本价是12000-13000元/平方米，还要考虑这个区间价位是否有整体下降回调的风险的因素，但业内认识分析，幸福片区二手房空置率低且地缘性强，降价影响较小。
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网友@黄海金沙滩海岸说：“那些入住率很高、基本没有空置率的小区，当初涨得时候，涨得慢、涨幅小，但房价整体下降时，也抗跌，跌得比较少，这是比较真实的价格，体现了“除了地角就是地角；除了配套就是配套"的地段理论规律。”
而今年6月22日，烟台撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，市区常住人口增加，地铁时代行将开启，当地城镇化向前迈了一大步。
幸福新城作为烟台向西发展的枢纽引擎，未来还将发挥虹吸效应，可承接开发区及蓬莱区的人口流入，且根据幸福新城一期土地出让条件来看，大多有外资和产业要求，也标志着幸福新城新城建设的高逼格和高标准，对住房的需求量也会增加。
教育配套差价多少才算合理？
第三，除了上述投融资机构核算的基本价、拆迁补偿和二手房价格外，影响幸福新城楼盘定价另外一个重要的元素就是教育配套的溢价，差价多少才算比较合理？
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网友@我是真的菜说：“目前烟台一中已经落定，明年秋天开始招生，学区里重要是初中和小学，根据教育局的回复来看，现阶段还未有中学建设的相关消息，中学会有，到底是哪个学校分校还是新校的，没定。
网友@黄海金沙滩海岸觉得芝罘中学就是一张牌，就看什么时候出，能打得牌太多了，比如大型绿地公园、三甲医院、几所需要配置的中小学和大型商业综合体等等。
如果芝罘中学正式落户幸福，差价多少才算比较合理？从图中可以看出，在芝罘中学和学区划分范围内的进德路、北环山里、葡萄山路等，二手房价格大多在2w-2w4之间，而非芝罘中学学区的二手房价格大多在1w2-1w6之间。
业内分析，在当下的市场环境中，开发商也会降低心理预期，更多的让利给购房者以换取较好的去化率和较高的市场关注度，为下一批房源入市打好基础，对于幸福新城房价多少才算合理？你有什么样的看法，欢迎在下方留言一起讨论！
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