今天，房宝宝就和大家聊聊“投资房产还能跑赢理财吗？”这个话题。.

最近私信向房宝宝询问这里能不能买？现在上车好不好的小伙伴越来越多了，可以感受到贩卖焦虑者比比皆是。

论坛买房焦虑的声音也是此起彼伏，昨天有一篇帖子吸引了我的注意，楼主自述70万+，准备在烟台投资一套200万左右的新房。

重点很明确：投资，看重的是升值空间。

有网友直白表示，投资就算了，涨价的钱不够交利息的。

按这位网友的意思，原来烟台2020年入手，已是站在了高位？一年的微涨，连银行理财都跑不赢？

不由得，小编的兴趣也起来了，不妨来探讨一下。

2020年，烟台楼市成交量34217套，成交均价11593元/㎡，一句话总结就是价涨量跌。市场回归理性，人们更愿意花高价为好房子买单，改善需求崛起。

曾经身处2020年的我们，也是真实感受到，烟台新房市场迎来了新一批高价盘的集中入市。

比如2020年之前，我们见过的最高备案价应该是祥隆绿城诚园，部分房源价格摸高40000元/㎡。

但2020年，万科御龙山·悦莊，最高备案价格也超过29000元/㎡，后期入市售价一度接近3万元/㎡。绿城中国接连以7427元/㎡和10605元/㎡摘得开发区F-12小区地块和竹林路以南、福临夼安置房以西地块，外界昭示进入烟台市场的雄心。

竹林路以南、福临夼安置房以西也是去年唯一一块楼面价过万的住宅地块。

在2020年，刚需阵营在不断缩小，房宝宝曾整理房价门槛，当时总价100万以内，你能在烟台23个板块买到多大面积的房子，面积一定程度上影响着你的幸福指数。

回望2020年的买房人，其实并不容易，焦虑一点都不比现在少。

一年后价格会涨多少？卖得出去吗？烟台房价不会跌吧？这房子买了不会砸在手里吧？选哪里才能最大程度的保证我自己的收益？我现在买房子，砸手里怎么办？

你看，2020年和2021年，买房考虑的问题其实核心都差不多。那么开启上帝视角的我们来回望一下，2020年的房价到目前，涨了多少？

2021年4月份70城房价，数据来源：统计局

根据4月份最新的70城房价数据显示，烟台新建商品住宅环比上涨0.6%，同比上涨5.1%，二手房环比上涨0.5%，同比上涨2.3%。

接下来，房宝宝跟大家一起来算一笔账。

假定自持资金70万，这笔钱如果放在手里，按照市场上公认的稳健型理财产品年化收益4%来算3年的总收益。这里面有一个变量，假定每一年除了必要的花销还能攒下5万元。

那么70万资金加上两年的每年各5万元的存款，本金80万一共可以产生93484.8元的收益。

这个算法可能有点复杂，房宝宝在这里做一个解说，70万的本金，第一年收益4%是28000元，第二年手里攒下5万元，外加上一年的28000元收益再进行理财投资，4%的收益是31120，后面以此类推。

当然，这是非常理想化的一种算法，中间还有变数，比如理财暂停，理财本金减少，理财收益拿来使用或者一年存不到5万等等。

简单的概括一下以上的操作，就是按以上设定，有70万存款的人，普通理财三年可以赚93484.8元。

• 买房又如何？

  
  

针对上述网友的要求，假定2020年以15000元/㎡单价在烟台购入100㎡户型，那么买房的收益如何？

假定房子是3月定下，还款应该是从4月开始，交付时间在一年后，是2021年4月，限售期为两年，可以出售的时间是2023年4月，投资的还款周期大概是37个月。

假定这套房子过了限售期就卖掉，我们用提前还款计算器来算一下，我设置的是2020年4月首次还款，2023年4月提前还款卖掉。

这几年一共还款163452.3元，再加上700000元的首付，等于总共投入的资金在863452.3元。

这里还需要把拿房的费用算一下，毕竟这也是支出：

根据对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税和烟台市公共维修基金高层住宅（十二层以上），按118元/平方米交存来算：

那么实际投入资金总额为913452.3元。

最后再加上提前还款额，你为了这套房子实际的总投入是在913452.3元+763232.26=1676684.56元。

和当初购入的150万相比，三年内房子至少得涨到168万，房东才不算亏，如果要跑赢理财，房子至少得涨28万，也就是每平方米要涨2800元。

如果按照最新公布的2021年4月份70城房价中，烟台新建商品住宅房价同比上涨5.1%的数值来算三年的房价涨幅话：

这套单价15000元/㎡的房子到2023年大概价格约为17414元/㎡。同比2020年大约每平方米上涨了2414元，远远不够2800元。

业内分析，2020年确实是楼市小年，房价涨幅不大，从政策上来看的话，未来楼市基本也会回稳，大跌大涨不太可能发生，稳步小幅上涨是大趋势，但是好的地段涨的越快，优质地段涨幅会高一些，普通地段涨跌互现，很可能是未来很长时间存在的一种状态。

所以，要想跑赢理财的话，选对房很重要，在买入不动产时候，要考虑预计的持有周期，现金流稳定性，找到适合自己的不动产。

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