就在昨天，备受关注的福山区天府重工地块迎来了摘牌。

自上次高新区吾悦广场摘地之后，烟台土拍市场再无商住用地释出。很多网友说：“这次之后，福山楼市的整体格局，或许都将发生变化。”

而与福山区西城板块仅隔一条北京南路的开发区南部居住板块，如今也是开发区的主力成交区域之一，虽然两个板块基本区位条件差不多，但房价却差别很大。

教育资源和环境差距大

首先，我们从配套上来看，开发区南部居住板块位于开发区长江路以南，是一个集中了开发区高级中学，烟台爱华双语学校和开发区实验中学等优质教育的板块，和福山区西城板块相邻，生活配套相似，但福山区西城板块优质教育资源匮乏。

从环境上看，以北京南路为界，往东的开发区区域环境越来越好，且福莱山公园让板块焕发生机的同时，也让楼盘卖点大增， 而北京南路往西的福山区，则主要以厂房为主，居住环境评分一般，也造成了这里的居住价值较低。

开发商拿地逻辑不同

另一方面，根据在福山西城拿地的开发商来看，主要以外来的品牌开发商为主，而开发区南部则以本地的开发商为主。

究其原因，烟台房价稳中带涨，开发区的房价已经逐步高攀不起，而且目前市面上户型越做越大，要想占据优质资源和地段，门槛已经很高。

普通的刚需甚至刚改购房者想占据核心资源只能祈祷要么价格低，要么来一个小户型。

随着开发区城区发展，中心地区的土地资源已经所剩无几，外扩和打造新区成为必然，南部居住板块也仅有几个可改造的小片区，可供开发的住宅用地相对较少，更大面积的可利用土地资源都集中在西部。

相对于开发区，与之接壤的西城板则有大面积的土地资源可供开发，拿地门槛较低，对于一个外来的品牌开发商来说，可以营造新的居住高地，潜力较大。

板块内部项目定位不同

根据腾策数据的统计来看，新建商品住宅方面，福山区1-5月份的总成交套数排名前十的项目中，福山区西城板块就占了四个，包括华发观山水、天一仁和·宸璟锦里、碧桂园凤凰云璟等，均价在7000-10000元/平方米左右。

由此可见，当下福山区新建商品住宅市场西城板块是最热门的板块，且以刚需走量盘为主，板块价值逐渐被购房者认可。

对于买房，需要有清晰的逻辑认知。一般而言，品牌房企所扎堆的区域，一定是区域发展，城市利好聚焦的优选之地。

两区交界，交通便利；开发热火朝天，北部智造芯城昂起，板块内上庄地块、刘家埠东、西地块等多个地块受宠，溢价率、楼面价和出价笔数都可载入福山的土拍史，简直精彩！

西城板块俨然一副按部就班，不急不躁还算冷静的样子，承受不了市中心和开发区高房价的购房者多数转战于此。

但若想在烟台楼市有一席之地，福山西城板块要走的路还很长……

近几年，开发区南部居住板块最初因为集中了开发区最为优质的教育资源，关注度逐渐上升。

佰和置业、瑞东地产等房企相继落子，多个楼盘拔地而起，这个板块开始在开发区楼市中扮演重要角色。

根据腾策数据的统计来看，新建商品住宅方面，开发区1-5月份的总成交套数排名前十的项目中，南部居住板块占据3席，包括瑞玺公馆、佰和荣筑和乐橙等项目，且均价都在15000元/平方米以上。

但业内分析，由于该区域高端住宅的快速发展，与福山区西城板块相比，价格上不具备优势。

可以说，开发区南部居住板块和福山区西城板块之间的价差，来自于多个因素的综合影响。

我们看到了开发区的“野心”，它要承载的是无处释放的改善购买力，同时也凭它的一己之力，树立了自己的地位，

福山西城板块如今所经历的，是每个区域未来都会经历的一个过程。

当刚需、刚改的购买力成为奠基石后，总会跳出一个组团与城市核心区“全面接头”。

单一格局带来的只是区域发展的稳定性，只有承载了购房需求的多样性，才能迎来新发展。