打算买个车库，大伙帮忙看一看是否可行

2022-5-18 小小沙弥来自山东烟台论坛

最近对车库产生了兴趣，烟台开发区某小区看上了一个北向改造好的车库，断桥铝门窗，35平，主人要价20W。于是和主人电话交涉，了解了车库出售流程和背景。

背景：主人从中介购得车库，连同一套住宅一起买来的，房产证没有登记车库面积什么信息。车库只是另外起草合同，写了车库信息，按了手印，属于转让合同，无产权证明，该小区大部分车库办不出房产证，所以便宜，如果能办证，就很贵，而且缴纳13%交易税。我咨询开发商了，能否办证，他们财务也是语焉不详，开发20来年了，早就弄不清楚了，原因不明。背景大约是这样。

接下来说一下交易流程：

1.主人已经把住宅卖了，去了外地，承诺车库与住宅没有关系，不会有绑定风险

2.主人说可以双方签合同，有转账记录，按手印，没有风险

3.我跟家人讨论了一夜，想法是除了上述要求外，（不过我还没跟主人说而已），我起草合同，要求主人把她以前买车库合同原件、收据原件、房产证复印件都给我，证明没有一车库多卖，或者抵押出去情况，确保我的交易风险最低。

4.我们签合同找个公证处公证，或者律师代理起草合同，签合同按手印，双方留下身份证复印件，录视频。（不过据我了解，民法典提到，没有确权或者不动产登记的交易，不受法律保护，比如农村的房屋转让，买家只有使用权，没有所有权，除非卖家死了或者失踪，我拿到了就是我的，因为我有合同）

5.凡事考虑风险，也要考虑他最差的后果，毕竟谁的钱都不是大风刮来的，是辛辛苦苦攒来的，我从网上了解，无产权车库的买卖所交易的只是车库的使用权，而不是车库产权，车库的转让，最终的产权到底是谁的呢？很可能还是开发商，后续如果出现产权纠纷也是开发商和买家的纠纷。

6.我认真了研究了一下车库的产权归属问题，尽管开发商没给我明确的答复，但是还是要自己摸索一下原因。第1个车库可能是归开发商，因为开发商在建设地上车库的时候，成本和面积没有分摊到建设成本中去，那么产权就完全归属开发商。第2个车库归业主共同所有，这种情况是地上车库建设成本，面积分摊到了社区的开发成本或者销售面积中去，了那么这些车库就归全体业主所有。第3个归政府，这种情况呢是作为一个小区的开发建设，需要设计一定面积的地下空间，用作人防工程，这种就是属于政府所有。我这个是地上的车库，上面是住宅的。可以排除第3种情况。

以上，想征求下大家伙的意见，我考虑的周全吗？还有没有疏漏，或者友友们帮我出出主意，更完美的方案呢？谢谢！

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