【楼市洞见】行业大动作!是利好,还是“炒房合理化”?
近日,房地产行业又迎来大动作。 2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,同日,中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》,并将于3月1日起施行。 所谓不动产私募,就是投资方向为“房子”的私募基金,投向涵盖商品房、租赁房、保障房等,另外商业地产、在建未完成项目、基础设施等也可以投资。 私募基金的目的是获得投资收益,所以这其实就是机构投资房子。有人可能有疑问,这不就是大资金“炒房”吗? 那么,事实究竟如何呢? 不动产私募基金 是不是“炒房合理化”? 答案一定是否定的。 毕竟如今每次重要会议提及房地产都要一再强调“房住不炒”,这个基调是不变的。 而且,对大多数投资者来说,这也只是属于少数富人的“游戏”。 《指引》明确,投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币,且以机构投资者为主。自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%,基金投资方式也将有一定限制。此外,不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元,在符合一定要求前提下可以扩募。 管理人亦有要求,在管不动产投资本金不低于50亿元人民币,或自管理人成立以来累计投资本金不低于100亿元人民币。具有3个以上不动产项目成功退出经验。最近三年未发生重大违规行为。 业内人士据此分析,由于私募基金的入门限制、不动产项目涉及资金的规模,一般低风险承受能力的投资者很难介入,所以不易引发炒房的风险,但仍然需要相关部门做好监管,加以防范。 这个不动产私募基金是为了给房企处理库存和一些楼盘烂尾的问题,也是确保交房问题的,维护住房消费者合法权益,依然属于金融系统纾困房企的范畴,并不是机构炒房,虽然也是房地产利好,但绝对不是一些卖房者狂欢式忽悠购房者买房的那一套。 为什么要放开不动产私募基金? 证监会介绍,此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署,健全资本市场功能,促进房地产市场盘活存量,支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。 若该试点进行顺利,或将为房地产市场带来5大利好: 1、“保交付”,为纾困房企再添融资新渠道,减少烂尾风险。 房企有大量写字楼、商场、酒店资产等存量资产,同时也有开发在售项目,尤其是一些遇到困难的房企,可以借助引进私募基金,来盘活这些资产,从而加快资金回笼,增强现金流能力,帮助房企纾困,保交付,有利于房企长期健康发展。 这对房企和购房者而言,都是一件好事。 2、构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋,促进房地产市场健康运行。 官方从一开始就提到了,以进一步畅通金融与实体经济良性循环,引金融活水更好为实体经济高质量发展赋能,充分发挥私募基金多元投资与专业运作的优势,满足基础设施建设以及房地产等相关行业日益高涨的融资需求,保证房地产市场健康稳定运行。 实际上,房地产本身就兼具与生俱来的自住和投资属性。 过去因为金融或投资属性占了上风,引发了投资狂潮、房价大涨等一系列连锁问题,当然仅仅是偏废某一方都是不行的。
如今,在极力推动房地产回归居住属性的同时,不是不要投资属性了,而是要让投资属性发挥该有的作用。
不动产私募基金就是为了平衡这种关系,发挥其积极作用。
从更长远周期来看,房地产行业将迈向新发展模式,也意味着从快速开发到重视运营的转变,这是房地产良性循环发展的必然选择。
所以,绝不是为了让机构炒房的,但不能不防,更需要做好监管方面的责任。
3、为老百姓增加一个更加专业、变现能力强的投资渠道。
自己投资房产,面临诸多现实问题,而通过私募基金,就更加便捷买入卖出。
解决了居民投资渠道单一的问题,让闲置的民间资产多了一种投资渠道。
但是,必须清楚,这种投资风险更大,毕竟属于虚拟的,普通人最好还是不要轻易尝试。
4、解决租房群体住房问题,市场化手段探索新的发展模式。
不动产私募基金的试点,绝对不是放弃买不起房的人,而是更好为他们创造多种居住方式。
比如,保障性住房、市场化租赁住房也纳入了此次私募基金投资范围,可以预见未来私募基金将通过投资运营保障性住房、长租公寓为住房保障体系的建设提供支持。
不动产私募投资基金可以投资“保障性住房”和市场化租赁住房,就等于为政府资金回笼开辟了一条路,也是间接为租房者提供了一种市场活力保障。
同时,能够进一步增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,助力探索房地产发展新模式。
5、为房地产市场复苏添一把火。
随着不动产私募基金的试点的落地,有望为行业提供新的增量资金来源,盘活优质存量资产。
当前房地产行业政策风向正在加速转变,行业迈向平稳健康的发展方向后,购房预期也将逐步扭转。
可以判断地产行业对于经济拖累最大的时期结束了,后续复苏力度还有待观察。
房企迎源头活水,但功效不宜高估
综上所述,不动产私募基金是给募集资金困难的房地产公司一个曲线融资机会,帮助地方政府释放部分非常低效的固定资产及用于解决烂尾楼的问题,并促进房地产市场盘活存量,在供给侧稳定房地产市场起到不可忽视的作用。
但不动产私募投资基金试点仍需要时间,当前具备一定的门槛,需要循序渐进,短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。
其次,从本质上看,不动产私募投资基金类似于私募REITs。
国外的REITs市场较为成熟。其主要投资模式有三种:
直接参与投资开发
包括工程的一级开发和二级开发,从购地到建设到出售一条龙包掉;
投资收租型
该类基金所持有物业均为核心稳定的出租类资产,其出租率基本均保持在95%左右;
不良资产处置型
通过收购不良资产,将其证券化,然后打包处置,变现盈利。
但不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异,即REITs的运营主体要求为公募基金,未来两个产品可能存在对接上的挑战。
同时,还可能会造成房地产市场更加分化,不动产私募基金对于三四线城市的房子会更加谨慎投资,更倾向于投资一线优质或者新一线好地段,所以贵者更贵,便宜者更便宜。初期可能出现普涨行情,但后续地产公司的表现可能更加分化。