从什么角度更能反映一个城市的活跃程度？有人说看看景区人多人少，有人说看看商场是热闹还是冷清，也有人说看看步行街上是不是店铺林立……

所以说，商业是城市繁荣的象征。

烟台是我国北方重要的商业和港口城市，全市人口超700万，市区人口超过300万，还有数万驻留烟台的大学生，可以说拥有旺盛的购买力。

从城市发展的一般规律来看，从2010年之后，烟台迎来了快速发展阶段，而随着烟台经济和城市建设的不断发展和完善，人们对商业的需求也越来越旺盛。

作为近十几二十年来商业地产发展中最为热门的关键词和最主流的发展模式，城市综合体也成了很多城市商业化发展的最优选择，一时间就如雨后春笋般崛起。

所以，在过去十几年的时间里，烟台的商业一直处于蓬勃发展中——从简单的超市和商场格局到大大小小的商业综合体遍布烟台，仅用了几年时间。

如今的烟台，芝罘区三大综合体鼎立，万达广场、大悦城和刚开业不久的吾悦广场，南部还有新都汇。莱山区有佳世客、新世界百货和万象汇；开发区同样不逊色于其他两区，拥有永旺梦乐城、万达广场和爱琴海。

虽然却是有经营得有声有色的商场，但似乎更多的是进退维谷的运营者们。纵观市区的多个商圈及大型商业综合体，真正能做到有声有色的，着实没有几家。

首先，城市的消费能力是有限的，以芝罘区为例，截至2021年底全区共有88万人口，这些人的消费能力和消费习惯，有很多都是已经定型了的，基本没办法更改。

而且，市中心集中的人口数量也是基本固定的，在方圆十公里的范围内集中了三四个综合体，彼此间辐射半径高度重合，只能是“拆了东墙补西墙”，一家多了另一家就少了。

其次是商业同质化严重。即使不以大型商场为例，小商业街的重合度也是非常高的，奶茶串串、臭豆腐车轮饼……每条步行街的东西都大同小异，逛了一条就等于逛了所有的街。

餐饮、服装、百货、娱乐是商场的主要经营模式，而且随着商场多了大家的牌子似乎也都大差不差，一旦区域内商场过于集中，那同质化的后果就是竞争更加剧烈。

对于有些区域来说，商业竞争激烈是个大问题，但对于有些区域来说，没有大型商业也是个大问题，这种现象尤以福山、牟平这样的老城区比较明显。

比如福山区，现在提起商圈来还是振华，很多人游乐购物会选择去开发区，有些人则格外偏爱福山大集。对于一个拥有45万人口的区来说，这样的商业规模属实有点尴尬。

虽说前些年福山区加大力气引进商业项目，但从目前看来，当初承诺的多个国内知名品牌商场都没有了声息，只有一家商业中心顺利开业。

福山区的居民虽然可能还在期待一个定位明确、功能齐全的大型商场，但大家对商业的依赖程度却在不断下降——有或者没有商场，居民的消费水平就在那里。

当前整体市场环境出于下行状态，无论是对于开发商还是对于普通老百姓来说，商场该不该有是一回事，有没有钱盖或者有没有钱花，则是另外一回事。

作为城市发展的重要标签，商业是城市竞争力的重要体现，也能给城市带来巨大的发展空间。对于烟台而言，如何让商业更有活力，让商场们能顺利地存活下去，也是个很大的问题。